用途地域13種類の一覧と特徴｜注文住宅に最適な地域の選び方
用途地域とは——13種類の基本を理解する
用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の使い方を定めたルールです。全13種類あり、どの地域に指定されているかによって、建てられる建物の種類や大きさが決まります。
| 分類 | 用途地域 | 住宅建築 | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 低層住居系 | 第一種低層住居専用地域 | ◎ | 2〜3階建てまで。閑静な住宅街。最も住環境が良い |
| 第二種低層住居専用地域 | ◎ | 小規模な店舗（150㎡以下）も可 | |
| 中高層住居系 | 第一種中高層住居専用地域 | ○ | マンションも建つ。大学・病院も可 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ○ | 中規模店舗（1,500㎡以下）も可 | |
| 住居系 | 第一種住居地域 | ○ | 大規模店舗やホテルも建設可能 |
| 第二種住居地域 | ○ | パチンコ店・カラオケも可。やや騒がしい | |
| 準住居 | 準住居地域 | ○ | 幹線道路沿い。車関連施設も可 |
| 近隣商業 | 近隣商業地域 | △ | 商店街エリア。住宅可だが商業施設が多い |
| 商業 | 商業地域 | △ | 繁華街・オフィス街。住環境としては不向き |
| 工業系 | 準工業地域 | △ | 軽工業と住宅が混在。騒音・振動の可能性 |
| 工業地域 | △ | 工場が多い。住宅建築は可能だが住環境に難 | |
| 工業専用 | 工業専用地域 | × | 住宅建築不可。唯一、住宅が建てられない地域 |
| 田園 | 田園住居地域 | ◎ | 2018年新設。農地と調和した住環境 |
注文住宅に最適な用途地域ベスト3
注文住宅を建てるなら、以下の3つの用途地域が特におすすめです。
建物の高さ制限（10mまたは12m）があり、2〜3階建ての低層住宅のみが立ち並ぶ閑静な住宅街です。日当たりと通風が確保されやすく、マンションや商業施設が建つ心配がありません。建ぺい率40〜60%、容積率80〜200%。三重県北部の人気住宅地の多くがこの地域に指定されています。
低層住居専用地域より規制が緩く、中規模の商業施設や病院も建設可能。生活利便性と住環境のバランスが良いエリアです。駅周辺に多く、通勤利便性を重視する方に適しています。
第一種とほぼ同じ環境ですが、150㎡以下の小規模店舗（コンビニ等）が建てられます。「閑静だけど近くにコンビニがある」住環境を求める方に最適です。
用途地域と建ぺい率・容積率の関係
用途地域によって建ぺい率と容積率の上限が異なります。これらは建物の大きさを決める最も基本的な制限です。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 高さ制限 | 50坪の土地に建てられる広さ |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用 | 40〜60% | 80〜200% | 10mまたは12m | 建築面積20〜30坪 / 延床40〜100坪 |
| 第一種中高層住居専用 | 30〜60% | 100〜500% | なし（日影規制あり） | 建築面積15〜30坪 / 延床50〜250坪 |
| 第一種住居地域 | 60% | 200〜400% | なし | 建築面積30坪 / 延床100〜200坪 |
| 近隣商業地域 | 80% | 200〜400% | なし | 建築面積40坪 / 延床100〜200坪 |
注文住宅を建てる場合、建ぺい率50〜60%・容積率100〜200%の土地が使いやすいです。35坪の2階建て住宅を建てるには、建ぺい率60%なら約30坪以上、建ぺい率50%なら約36坪以上の土地が必要です。詳しくは建ぺい率・容積率ガイドをご確認ください。
用途地域の調べ方と三重県の確認方法
土地の用途地域は無料で調べられます。以下の方法で確認しましょう。
- 各市町村の都市計画マップ：「○○市 都市計画図」で検索。四日市市・桑名市・鈴鹿市はWebで都市計画図を公開しています
- 不動産広告の記載：土地の販売広告には用途地域の記載が義務付けられています。「第一種低層住居専用地域」等の表記を確認
- 市役所の都市計画課：電話や窓口で用途地域を問い合わせ可能。正確な情報を得るのに最も確実な方法
- 重要事項説明書：不動産売買契約前に交付される重要事項説明書に、用途地域・建ぺい率・容積率が記載されています
用途地域を活用した賢い土地選び
用途地域の知識を活かして、自分に合った土地を見つけましょう。
閑静な環境を重視するなら
- 第一種低層住居専用地域を選ぶ
- 高い建物が建たないため、日当たりが将来も保証される
- 三重県北部の人気住宅地（常磐、大山田等）に多い
- 子育て世帯に特におすすめ
利便性を重視するなら
- 第一種住居地域や近隣商業地域が候補
- 商業施設・飲食店が近い便利な生活
- ただし将来、隣にマンションや商業施設が建つ可能性あり
- 駅近エリアに多い
よくある質問
注文住宅を建てるのに最適な用途地域はどれですか？
第一種低層住居専用地域が最もおすすめです。建物の高さが10〜12mに制限され、2〜3階建ての住宅しか建たないため、日当たりと静かな住環境が将来にわたって保証されます。三重県北部の人気住宅地（四日市市の常磐・山手エリア、桑名市の大山田エリア等）の多くがこの地域に指定されています。
用途地域はどこで調べられますか？
3つの方法があります。(1)「○○市 都市計画図」で検索してWebマップを確認、(2) 市役所の都市計画課に電話で問い合わせ、(3) 不動産広告の「用途地域」欄を確認。最も正確なのは市役所への直接確認です。土地購入前の重要事項説明書にも記載されますが、検討段階で早めに確認しておくと安心です。
準工業地域の土地は買っても大丈夫ですか？
住宅を建てること自体は可能ですが、注意が必要です。準工業地域には工場が建設できるため、騒音・振動・臭気のリスクがあります。購入前に周辺の工場の種類と操業時間を確認し、昼間だけでなく夜間にも現地を訪問して環境を確かめましょう。土地価格が安い理由がこの用途地域にあることも多いです。
三重県北部のエリア別に土地の用途地域と相場を比較してみましょう
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